Gewerbeimmobilie in Deutschland kaufen

Asset Deal oder Share Deal

Beim Asset Deal erwirbt der Käufer das Grundstück oder Teileigentum unmittelbar. Der Kaufvertrag unterliegt der notariellen Form des § 311b BGB. Rechte, Belastungen, Mietverhältnisse und öffentlich-rechtliche Eigenschaften des Objekts müssen einzeln geprüft und im Vertrag behandelt werden. Mit dem Grundstück gehen dessen Risiken und in vielen Fällen bestehende Mietverhältnisse auf den Käufer über. Die übrige Unternehmenshistorie des Verkäufers bleibt außen vor.

Beim Share Deal werden Anteile an der Objektgesellschaft übertragen. Das Grundstück bleibt Eigentum derselben Gesellschaft. Wirtschaftlich wechselt die Kontrolle über den Rechtsträger. Mit dem Objekt übernimmt der Käufer auch Verträge, Verbindlichkeiten, Steuerpositionen, Rechtsstreitigkeiten und mögliche Compliance-Risiken der Gesellschaft. Die Due Diligence muss deshalb Immobilien- und Corporate-Prüfung verbinden. Hält eine GmbH die Immobilie, bedarf auch die Verpflichtung zur Übertragung ihrer Geschäftsanteile grundsätzlich der notariellen Beurkundung nach § 15 GmbHG.

Die Struktur hat erhebliche grunderwerbsteuerliche Folgen. Der unmittelbare Grundstückserwerb ist ein steuerbarer Vorgang nach dem Grunderwerbsteuergesetz. Auch der Erwerb oder Übergang von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften kann die Steuer auslösen, wenn die gesetzlichen Tatbestände und Beteiligungsschwellen erfüllt sind. Das geltende Recht arbeitet dabei unter anderem mit 90-Prozent-Schwellen und mehrjährigen Betrachtungszeiträumen. Eine pauschale Aussage, ein Share Deal sei „grunderwerbsteuerfrei“, ist daher falsch. Beteiligungskette, Vortransaktionen, Signing, Closing und spätere Umstrukturierungen müssen vor Festlegung der Struktur steuerlich modelliert werden.

Für ausländische Investoren stellt sich zusätzlich die Frage nach dem Erwerbsvehikel. Eine deutsche Objektgesellschaft kann Finanzierung, Verwaltung und spätere Veräußerung erleichtern, verursacht aber eigene Gründungs-, Steuer- und Compliance-Pflichten. Direkter Erwerb, ausländische Gesellschaft oder deutsches Special Purpose Vehicle sollten anhand von Haftung, Finanzierung, Ausschüttungen, Exit und Konzernanforderungen verglichen werden. Die wirtschaftlich einfachste Variante muss steuerlich und rechtlich nicht die beste sein.

Die Finanzierung gehört früh in diese Entscheidung. Kreditgeber erwarten häufig Grundschulden, Abtretungen von Mietforderungen, Kontoverpfändungen und weitere Sicherheiten. Beim Share Deal kommen Anteilspfandrechte und gesellschaftsrechtliche Restriktionen hinzu. Der Kaufvertrag sollte Finanzierungsmitwirkung des Verkäufers ermöglichen, ohne ihn einem unkontrollierten Haftungsrisiko auszusetzen. Ein später Strukturwechsel kann Notarunterlagen, Steueranalyse und Kreditgenehmigung zurücksetzen.

Immobilien-Due-Diligence

Die rechtliche Prüfung beginnt mit dem Grundbuch. Abteilung I zeigt das eingetragene Eigentum. Die weiteren Abteilungen enthalten insbesondere Dienstbarkeiten, Vormerkungen, Reallasten, Grundschulden und Hypotheken. Der Inhalt muss mit Vermessung, tatsächlicher Erschließung und Nutzung abgeglichen werden. Ein Weg, eine Leitung oder eine Stellplatzfläche kann praktisch genutzt werden, ohne dass die erforderliche dingliche Sicherung besteht. Umgekehrt können alte Rechte eingetragen sein, die den Umbau oder die Finanzierung behindern.

Öffentliches Baurecht ist vom Grundbuch zu trennen. Bebauungsplan, Baugenehmigungen, Nutzungsänderungen, Abstandsflächen, Stellplätze und sonstige behördliche Auflagen bestimmen, ob die aktuelle und geplante Nutzung zulässig ist. Baulasten sind, soweit das jeweilige Landesrecht ein Baulastenverzeichnis vorsieht, gesondert abzufragen. Ein rechtlich bestehendes Gebäude ist nicht automatisch für jede vom Käufer geplante Nutzung genehmigt. Wer etwa Büro in Labor, Lager in Produktion oder Einzelhandel in Gastronomie umwandeln möchte, sollte die Genehmigungsfähigkeit vor dem Erwerb klären.

Altlasten und Umweltrisiken können Kaufpreis und Nutzung stärker beeinflussen als ein Grundbucheintrag. Frühere industrielle Nutzung, Tanks, schadstoffhaltige Baustoffe, Grundwasser- oder Bodenkontamination verlangen technische und rechtliche Prüfung. Zustandsverantwortlichkeit und öffentlich-rechtliche Sanierungspflichten folgen nicht allein der vertraglichen Risikoverteilung. Der Kaufvertrag kann die wirtschaftliche Last zwischen den Parteien verteilen, bindet die Behörde aber nicht ohne Weiteres.

Bei vermieteten Objekten bilden die Mietverträge den Kern des Ertragswerts. Laufzeit, Optionen, Indexierung, Nebenkosten, Instandhaltung, Ausbauverpflichtungen, Konkurrenzschutz, Sicherheiten, Minderungen und Zahlungsrückstände müssen mit dem Businessplan abgeglichen werden. Nebenverträge, E-Mails und Nachträge sind einzubeziehen. Seit der gesetzlichen Neuregelung gilt für langfristige Gewerberaummietverträge die Textformregel des § 578 BGB: Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag, der nicht in Textform geschlossen ist, gilt grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dokumentationsmängel können damit weiterhin die geplante feste Laufzeit gefährden, auch wenn nicht mehr die frühere Schriftform maßgeblich ist.

Die technische, steuerliche und wirtschaftliche Due Diligence sollte mit der rechtlichen Prüfung verbunden werden. Dach, Fassade, Haustechnik, Brandschutz, Energiezustand und Investitionsstau wirken auf Garantien, Kaufpreis und Finanzierung. Im Share Deal kommen Jahresabschlüsse, Steuererklärungen, Gesellschafterdarlehen, Ausschüttungen und latente Verpflichtungen hinzu. Findings sollten aus dem Bericht in den Vertrag übersetzt werden, in Kaufpreismechanik, Vollzugsbedingungen, Garantien, Freistellungen, Rückbehalte oder Versicherungslösungen.

Eine Garantie ist dabei kein Ersatz für Aufklärung. Der Käufer muss wissen, ob ein Risiko den Betrieb verhindert, nur einen Kostenbetrag auslöst oder durch eine Bedingung vor Closing beseitigt werden kann. Wesentliche Punkte wie fehlende Baugenehmigung, nicht gesicherte Zufahrt oder kündbare Ankermietverträge sollten möglichst vor Unterzeichnung gelöst werden, statt ausschließlich auf einen späteren Schadensersatzanspruch zu vertrauen.

Notar, Auflassung und Kaufpreisfälligkeit

Der notarielle Kaufvertrag bindet die Parteien, überträgt aber noch nicht das Eigentum. Für den Eigentumswechsel sind Einigung und Grundbucheintragung nach § 873 BGB erforderlich. Die dingliche Einigung, die Auflassung, wird nach § 925 BGB vor einer zuständigen Stelle erklärt, in der Praxis regelmäßig im notariellen Vertrag.

Nach der Beurkundung wird üblicherweise eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie sichert nach § 883 BGB den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung gegen spätere beeinträchtigende Verfügungen. Der Kaufpreis wird regelmäßig erst fällig, wenn die im Vertrag bestimmten Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu können die Eintragung der Vormerkung, Löschungsunterlagen für nicht übernommene Belastungen, erforderliche Genehmigungen, der Verzicht auf Vorkaufsrechte und weitere objektspezifische Nachweise gehören.

Die notarielle Fälligkeitsmitteilung bestätigt, dass die vertraglich vorgesehenen Voraussetzungen nach Einschätzung des Notars vorliegen. Sie ersetzt keine kaufmännische Closing-Prüfung des Käufers. Bei komplexen Transaktionen können zusätzliche Bedingungen bestehen, deren Erfüllung die Parteien selbst bestätigen müssen. Der Zahlungsfluss, Ablösung bestehender Finanzierungen und Freigabe von Sicherheiten sollten deshalb in einem abgestimmten Closing-Memorandum nachvollziehbar sein.

Der wirtschaftliche Übergang und der rechtliche Eigentumsübergang fallen häufig auseinander. Nutzen und Lasten, Mieten, Betriebskosten, Gefahr, Verkehrssicherung und Versicherungen gehen meist zu einem vertraglich bestimmten Stichtag über, häufig mit Kaufpreiszahlung. Eigentümer wird der Käufer erst mit Grundbucheintragung. Der Vertrag muss klar festlegen, wer in der Zwischenphase verwaltet, Mieter informiert, Schäden bearbeitet und Maßnahmen am Objekt entscheiden darf.

Die Finanzierung wird oft bereits vor Eigentumsumschreibung durch eine Grundschuld am Kaufobjekt abgesichert. Der Verkäufer muss dafür an der Belastung mitwirken, ohne dass Darlehensmittel für andere Zwecke als die Kaufpreiszahlung verwendet werden können. Eine sorgfältige Belastungsvollmacht verbindet diese Interessen. Ausländische Vollmachten, Registerauszüge, Zeichnungsnachweise und gegebenenfalls Apostillen sollten vor dem Beurkundungstermin mit dem Notariat abgestimmt werden.

Nach Zahlung und steuerlicher Abwicklung beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung. Das Finanzamt erteilt hierfür regelmäßig die grunderwerbsteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Grundbuchbearbeitung und behördliche Schritte benötigen Zeit. Ein realistischer Transaktionsplan unterscheidet Signing, Kaufpreisfälligkeit, wirtschaftlichen Übergang und endgültige Eigentumsumschreibung.