Immobilienrecht & Immobilientransaktionen

Beim Asset Deal wird die Immobilie selbst gekauft, also das Grundstück mit Gebäude, was notariell zu beurkunden und im Grundbuch einzutragen ist. Beim Share Deal werden die Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft erworben, die Immobilie bleibt formal bei der Gesellschaft. Der Share Deal kann grunderwerbsteuerliche Vorteile bieten und die Übertragung bestehender Verträge erleichtern, bringt aber die Haftung für Altlasten der Gesellschaft mit sich. Welche Variante vorzugswürdig ist, hängt von Steuer, Haftung und Finanzierung ab. Wir strukturieren die Transaktion passend.

Der Kauf einer Immobilie (Asset Deal) löst regelmäßig Grunderwerbsteuer aus, deren Satz je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt. Seit der Reform 2021 werden auch Share Deals erfasst: Werden innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft übertragen oder in einer Hand vereinigt, fällt ebenfalls Grunderwerbsteuer an (§ 1 GrEStG). Gestaltungen unterhalb dieser Schwelle, etwa mit einem Mitgesellschafter, sind möglich, aber komplex und genau zu planen. Wir stimmen die Struktur mit dem steuerlichen Berater ab.

Geprüft werden vor allem das Grundbuch mit Belastungen wie Grundschulden, Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechten, das Baulastenverzeichnis, bestehende Miet- und Bauverträge, Baugenehmigungen und die planungsrechtliche Situation, mögliche Altlasten und Denkmalschutz sowie zunehmend die energetische Bewertung. Bei einem Share Deal kommt die gesellschaftsrechtliche und steuerliche Prüfung der Objektgesellschaft hinzu. Die Ergebnisse fließen in Kaufpreis, Garantien und Freistellungen ein. Wir führen die rechtliche Due Diligence und bündeln die Ergebnisse für die Verhandlung.

Zentrale Punkte sind Laufzeit und Verlängerungsoptionen, die Miethöhe samt Indexierung, die Umlage der Betriebskosten, Instandhaltung und Schönheitsreparaturen, Konkurrenzschutz sowie Sicherheiten. Besonders wichtig ist die Schriftform nach § 550 BGB: Wird sie bei einem langfristigen Vertrag oder bei Nachträgen nicht gewahrt, kann der Vertrag vorzeitig ordentlich kündbar werden. Anders als im Wohnraummietrecht besteht im Gewerbe weitgehende Vertragsfreiheit, was Chancen und Risiken zugleich bedeutet. Wir setzen den Vertrag auf und verhandeln ihn, auf Vermieter- wie auf Mieterseite.

Die Beendigung richtet sich nach dem Vertrag und dem Gesetz: ordentliche Kündigung zum vereinbarten Termin, außerordentliche fristlose Kündigung etwa bei erheblichem Zahlungsverzug oder vertragswidrigem Gebrauch. Zahlt der Mieter nicht oder zieht er nicht aus, folgt die Räumungsklage und anschließend die Zwangsräumung. Formfehler und Fristen entscheiden über den Erfolg. Für die Mieterseite prüfen wir umgekehrt die Wirksamkeit der Kündigung und die Verteidigungsmöglichkeiten. Wir setzen Ihre Position konsequent durch.

Der Bauträgervertrag verbindet den Kauf des Grundstücks mit der Verpflichtung zur Errichtung des Gebäudes. Er unterliegt der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die den Erwerber schützt, insbesondere durch die Bindung der Abschlagszahlungen an den Baufortschritt und durch Sicherheiten. Wichtig sind eine klare Bau- und Ausstattungsbeschreibung, Regelungen zu Fertigstellungsterminen, Abnahme und Gewährleistung sowie zum Umgang mit Mängeln. Wir verhandeln den Vertrag und begleiten Abnahme und Gewährleistung.

Der gesetzliche Bauvertrag nach dem BGB gilt, wenn nichts anderes vereinbart ist, und enthält seit 2018 eigene Regeln etwa zum Anordnungsrecht des Bestellers und zur Abschlagszahlung. Die VOB/B ist ein vorformuliertes Regelwerk, das die Parteien zusätzlich vereinbaren können; sie ist auf die Bedürfnisse der Baupraxis zugeschnitten, unterliegt aber der AGB-Kontrolle, wenn sie nicht als Ganzes einbezogen wird. Welche Grundlage sinnvoll ist, hängt von Projekt und Rolle ab. Wir gestalten Bauverträge und begleiten Nachträge, Verzug und Mängelansprüche.

Ein Grundstückskauf bedarf der notariellen Beurkundung. Nach der Verhandlung des Kaufvertrags beurkundet der Notar, sichert den Käufer durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch und holt die erforderlichen Genehmigungen und die Löschung nicht übernommener Belastungen ein. Der Kaufpreis wird meist erst nach Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen gezahlt; mit Auflassung und Eintragung geht das Eigentum über. Wir verhandeln den Vertrag, koordinieren den Notartermin und überwachen den Vollzug bis zur Grundbucheintragung.

Ausländische Investoren können deutsche Immobilien grundsätzlich frei erwerben. Zu klären sind die passende Erwerbs- und Halte­struktur, die grunderwerbsteuerlichen Folgen, die Finanzierung mit deutschen Sicherheiten sowie steuerliche Themen wie Quellensteuer und die laufende Besteuerung der Mieterträge. Hinzu kommen praktische Punkte wie Beurkundung, Vollmachten und die Kommunikation mit Notar und Grundbuchamt, die auf Wunsch auf Englisch begleitet wird. Wir steuern die Transaktion als zentrale Ansprechperson und binden Steuer- und Finanzierungsberater ein.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt Anforderungen an Neubau, Sanierung und Anlagentechnik und verlangt Energieausweise. Hinzu kommen europäische Vorgaben und ESG-Kriterien, die für Finanzierung und Wert der Immobilie zunehmend entscheidend sind, etwa mit Blick auf die EU-Taxonomie und Berichtspflichten. Für Eigentümer und Investoren bedeutet das Pflichten bei Bestand und Transaktion, für Vermieter Fragen der Umlage von Sanierungskosten. Wir bringen Kauf-, Miet- und Bauverträge mit diesen Anforderungen in Einklang und bewerten die rechtlichen Risiken.