Asset Deal oder Share Deal beim Immobilienerwerb

Beim Asset Deal erwirbt der Käufer das Grundstück unmittelbar, beim Share Deal hingegen die Anteile an der Objektgesellschaft. Zivilrechtlich wechselt die Immobilie beim Share Deal nicht den Eigentümer. Es ändern sich lediglich die Gesellschafter. Beim Asset Deal wird die Immobilie isoliert, beim Share Deal wird die gesamte Gesellschaft mit allen Verbindlichkeiten und Risiken übertragen.

Nicht pauschal. Seit der Reform im Jahr 2021 löst die Vereinigung oder der Übergang von Anteilen bereits dann Grunderwerbsteuer aus, wenn 90 Prozent der Anteile in einer Hand zusammenkommen oder innerhalb von zehn Jahren auf neue Gesellschafter übergehen (§§ 1 Abs. 2a, 2b, 3 und 3a GrEStG). Die früheren Schwellenwerte von 95 Prozent bzw. fünf Jahren wurden auf 90 Prozent bzw. zehn Jahre verschärft. Eine grunderwerbsteuerneutrale Gestaltung ist möglich, verlangt aber die genaue Einhaltung dieser Schwellenwerte und Fristen.

Der Kauf eines Grundstücks löst gemäß § 1 Absatz 1 GrEStG Grunderwerbsteuer auf die Gegenleistung, in der Regel den Kaufpreis, aus. Der Steuersatz wird von den Ländern festgelegt und bewegt sich je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von zehn Millionen Euro sind das je nach Bundesland zwischen 350.000 und 650.000 Euro.

Grundsätzlich erwirbt der Käufer nur das Grundstück und die ausdrücklich übernommenen Verbindlichkeiten. Einige Haftungen gehen jedoch kraft Gesetzes mit über: bestehende Mietverhältnisse gemäß § 566 BGB, ein mitübergehender Betrieb gemäß § 613a BGB sowie rückständige Betriebssteuern gemäß § 75 AO. Auch Altlasten belasten das Grundstück, unabhängig vom Verschulden des Erwerbers.

Der Käufer übernimmt die gesamte Gesellschaftsgeschichte. Im Rahmen der Due Diligence müssen neben der Immobilie auch die Bereiche Gesellschaftsrecht, Steuern, Arbeitsverhältnisse, Finanzierung und frühere Anteilsübertragungen erfasst werden. Denn ein Mangel, der Jahre zurückliegt, kann den heutigen Erwerb belasten. Entsprechend braucht der Vertrag einen umfassenden Garantiekatalog und Freistellungen, was die Steuerersparnis teilweise wieder aufzehrt.

Ein Share Deal ist beim Einzelobjekt und überall dort sinnvoll, wo der Käufer keine fremde Gesellschaftshistorie übernehmen will, eine saubere Haftungs- und Sicherheitenlage für die Immobilie benötigt oder der Steuervorteil die zusätzlichen Prüfungs- und Absicherungskosten nicht rechtfertigt. Für großvolumige Objekte und Portfolios kann dagegen der Share Deal wegen der möglichen Grunderwerbsteuerersparnis sinnvoll sein. Die Entscheidung ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Steuer, Haftung und Finanzierung.