Unternehmenskauf im CEE-Raum

Warum die Due Diligence in der Region anders verläuft

Die Besonderheiten beginnen bei Sprache und Dokumentation. Verträge, Registerauszüge und behördliche Bescheide liegen regelmäßig nur in der Landessprache vor; zentrale Unterlagen stammen teilweise aus einer Zeit, in der Transaktionen kürzer dokumentiert und gesellschaftsrechtliche Vorgänge weniger konsistent festgehalten wurden. Wer sich auf übersetzte Zusammenfassungen beschränkt, verliert leicht die Nuancen, in denen das eigentliche Risiko liegt.

Hinzu kommt die historische Entwicklung vieler Targets. Zahlreiche Gesellschaften sind aus Privatisierungen der 1990er Jahre hervorgegangen. Ihre Anteils- und Eigentumsgeschichte reicht damit in eine Phase zurück, in der Übertragungen, Kapitalmaßnahmen oder staatliche Genehmigungen nicht durchgängig nach heutigen Standards dokumentiert wurden. Die Prüfung muss diese Kette bis zu ihrem Ursprung nachvollziehen, weil ein früher Fehler auch den heutigen Rechtserwerb infrage stellen kann.

Die Due Diligence setzt deshalb andere Schwerpunkte: stärker auf Titel, Eigentum, frühere Übertragungen, Registerqualität und betriebliche Genehmigungen; weniger auf die bloße Abarbeitung eines standardisierten deutschen Fragenkatalogs. Entscheidend ist nicht, ob ein Dokument formal anders aussieht als erwartet, sondern ob dahinter ein materielles Risiko steht.

Hinzu kommt, dass Verkäufer in der Region den Umfang einer Due Diligence gelegentlich als Misstrauen deuten. Ein erfahrener Berater vor Ort weiß, welche Unterlagen üblicherweise vorhanden sind, welche fehlende Dokumentation ein echtes Warnzeichen ist und welche schlicht der lokalen Praxis entspricht. Diese Einordnung trennt das Risiko vom bloßen Formmangel.

Eigentumsketten, Grundbuch und Restitution

Das größte eigene Risiko der Region betrifft das Eigentum an Grundstücken und Anteilen. In mehreren Staaten wurde nach 1990 enteignetes Vermögen an frühere Eigentümer oder deren Erben zurückübertragen. Diese Restitution ist teils bis heute nicht abgeschlossen. Ein Grundstück, das im Register der Zielgesellschaft steht, kann Gegenstand eines fortdauernden oder späteren Rückgabeanspruchs sein.

Hinzu kommt, dass Katastereinträge und Grundbücher nicht überall dieselbe Verlässlichkeit haben wie das deutsche Grundbuch. Alte Nutzungsrechte, unklare Grenzen oder nicht eingetragene Belastungen tauchen erst bei genauer Prüfung auf. Wer eine Immobilie oder einen produzierenden Standort erwirbt, muss die Eigentumslage über die reine Registerauskunft hinaus absichern.

Für die Transaktion bedeutet das eine vertiefte Titelprüfung, die Rückverfolgung der Erwerbsgeschichte und – sobald ein Restitutionsrisiko nicht sicher ausgeschlossen werden kann – eine konkrete Absicherung im Kaufvertrag. Eine allgemeine Eigentumsgarantie genügt häufig nicht; erforderlich sind gegebenenfalls eine spezifische Freistellung, ein Kaufpreiseinbehalt oder eine andere werthaltige Sicherheit.

Wo das Restitutionsrisiko nicht auszuschließen ist, hilft neben der vertraglichen Freistellung eine Rechtstitelversicherung, die den Verlust des Eigentums durch einen später anerkannten Rückgabeanspruch abdeckt. Sie ist nicht in jedem Land verfügbar, aber dort, wo sie angeboten wird, ein wirksames Mittel, ein historisches Risiko zu bepreisen statt es zu tragen.

Privatisierungshistorie und Registerverlässlichkeit

Bei einem Share Deal übernimmt der Käufer die Gesellschaft mit ihrer gesamten Geschichte. Deshalb steht die Wirksamkeit früherer Anteilsübertragungen im Mittelpunkt. War die Privatisierung ordnungsgemäß, wurden alle Kapitalmaßnahmen wirksam beschlossen, sind die Anteile lastenfrei? Ein Fehler in dieser Kette überträgt sich auf den heutigen Erwerb.

Die Handelsregister der Region sind zwar öffentlich, ihre Aussagekraft und Aktualität unterscheiden sich jedoch. Ein Registerauszug beweist nicht überall dasselbe wie in Deutschland. Genehmigungen, Konzessionen und Umweltbescheide, auf denen der Betrieb beruht, sind gesondert zu prüfen, weil sie an die Gesellschaft und teils an Personen gebunden sind.

Lokal qualifizierte Berater müssen deshalb nicht nur Dokumente beschaffen, sondern deren Beweiswert und praktische Bedeutung einordnen. Ihre Ergebnisse sollten anschließend nach einem einheitlichen Red-Flag- und Reporting-Standard zusammengeführt werden. Erst die Kombination aus lokaler Detailkenntnis und zentraler Transaktionssteuerung ergibt ein belastbares Gesamtbild.

Ein eigener Prüfungspunkt sind die betrieblichen Genehmigungen. Umwelt-, Bau- und Betriebsgenehmigungen sind oft mit Auflagen verbunden, deren Einhaltung der Käufer erst nach dem Erwerb bemerkt. Läuft eine zentrale Genehmigung aus oder ist sie an eine Person gebunden, die mit dem Verkäufer geht, steht der Betrieb nach dem Closing still.

Währung, Finanzierung und Kapitalverkehr

Ein Thema, das im deutschen Markt kaum auftritt, prägt die Region: die Fremdwährung. Viele Unternehmen und Projekte der letzten Jahrzehnte wurden in Euro oder Schweizer Franken finanziert, während die Erträge in Landeswährung anfallen. Diese Kredite bergen ein Wechselkursrisiko, das die Bilanz belastet, und sie waren in einigen Staaten Gegenstand umfangreicher gerichtlicher Auseinandersetzungen über die Wirksamkeit der Klauseln.

Die Due Diligence muss die Finanzierungsstruktur des Targets deshalb genau ansehen: Währung, Zinsbindung, Sicherheiten und die Frage, ob die Darlehensverträge einer späteren Inhaltskontrolle standhalten. Ein Kredit, dessen Fremdwährungsklausel angreifbar ist, verändert den Wert der Gesellschaft.

Hinzu kommt die spätere Gewinnrückführung. Innerhalb der EU ist der Kapitalverkehr frei, doch Quellensteuer, Dokumentationspflichten und einzelne aufsichtsrechtliche Vorgaben bestimmen, wie viel am Ende bei der Muttergesellschaft ankommt. Diese Mechanik gehört in die Kaufpreisüberlegung.

Die Finanzierung des Erwerbs selbst verdient einen zweiten Blick. Sicherheiten am Vermögen des Targets, die üblichen Instrumente einer Akquisitionsfinanzierung, unterliegen in einigen Staaten Beschränkungen zum Schutz des Gesellschaftsvermögens (financial assistance). Was in Deutschland selbstverständlich ist, kann im Zielland unzulässig sein und die Finanzierungsstruktur umwerfen.

Der Kaufvertrag: Gewährleistung, Freistellung und W&I-Versicherung

Das lokale Recht stellt dem Käufer bei einem Anteilskauf häufig weniger gesetzlichen Schutz bereit als das deutsche Recht. Gesetzliche Gewährleistungen für den Kauf von Anteilen sind schwächer ausgeprägt, weshalb der Vertrag den Schutz durch einen ausdrücklichen Katalog von Garantien und Freistellungen selbst herstellen muss. Was nicht ausdrücklich zugesichert ist, schuldet der Verkäufer regelmäßig nicht.

Der Garantiekatalog muss deshalb umfassender gefasst sein: Eigentum an Anteilen und Grundstücken, Wirksamkeit der Privatisierung, Bestand von Genehmigungen, Freiheit von Restitutions- und Steuerrisiken, Verlässlichkeit der Finanzierung. Für die identifizierten Einzelrisiken gehören spezifische Freistellungen in den Vertrag, ergänzt um Escrow oder Kaufpreiseinbehalt zur Absicherung.

Wo der Verkäufer nach dem Vollzug nicht mehr greifbar ist oder die Garantien nicht ausreichend besichern kann, schließt eine Gewährleistungsversicherung (W&I) die Lücke. Sie überträgt das Risiko aus dem Garantiekatalog auf einen Versicherer und ist in der Region ein etabliertes Instrument geworden.

Der Garantiekatalog wirkt nur, wenn er durchsetzbar bleibt. Deshalb gehören Haftungshöchstgrenzen, Verjährungsfristen und Bagatellschwellen ebenso in den Vertrag wie das anwendbare Recht und der Streitbeilegungsweg. Ein Schiedsverfahren nach den Regeln einer anerkannten Institution ist gegenüber einem lokalen Gericht oft die verlässlichere Wahl für die Durchsetzung.

Vollzug: Notarform, Register und behördliche Freigaben

Der Vollzug folgt lokalen Formvorschriften. Anteilsübertragungen und Grundstückskäufe bedürfen in vielen Staaten der notariellen Form und werden erst mit der Eintragung im jeweiligen Register wirksam. Zwischen Unterzeichnung und Wirksamkeit liegt deshalb ein Verfahren, dessen Dauer in den Zeitplan und in die Vollzugsbedingungen des Vertrags gehört.

Hinzu treten behördliche Freigaben. Neben der kartellrechtlichen Fusionskontrolle haben viele Staaten der Region ein Verfahren zur Prüfung ausländischer Direktinvestitionen eingeführt. Bei sensiblen Branchen oder Erwerbern aus dem Ausland kann eine solche Freigabe Vollzugsvoraussetzung sein. Sie ist früh zu identifizieren, weil sie den Zeitplan bestimmt.

Zwischen Signing und Closing müssen Freigaben, notarielle Schritte und Registerverfahren in einem verbindlichen Vollzugsfahrplan zusammengeführt werden. Dieser sollte für jede Closing Condition festlegen, wer die erforderliche Handlung übernimmt, welche Unterlagen vorzulegen sind und bis wann der Nachweis vorliegen muss. Ein Closing-Memorandum mit klaren Verantwortlichkeiten verhindert, dass am Vollzugstag eine Unterschrift, Genehmigung oder Registeranmeldung fehlt und der Kaufpreis deshalb nicht wie geplant fließen kann.